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民法典實用一本通民法典實用一本通
郭小明、李婧文、蔡芳

用益物權

01 承包期內的土地是否可以被收回?

村民周某與所屬的村委會簽訂了一份土地承包合同。合同約定,村委會將村屬的 15 畝荒地承包給周某經營,承包期限20 年。

合同簽訂後,周某對所承包的土地進行了重新規範和整理,並在承包土地上新打了一眼深井。

三年後,周某所在的村委會進行了換屆選舉。換屆後的村委會以原村委會與周某所簽訂的土地承包合同沒有召開村民大會,違反民主議定原則為由,將周某所承包的土地強行收回。

周某將現在的村委會告上法庭,要求確認合同有效,被告繼續履行合同。

《中華人民共和國民法典》第三百三十七條規定:承包期內發包人不得收回承包地。法律另有規定的,依照其規定。

《中華人民共和國民法典》第二百六十一條規定:農民集體所有的不動產和動產,屬於本集體成員集體所有。下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定:

(一)土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的組織或者個人承包;

(二)個別土地承包經營權人之間承包地的調整;

(三)土地補償費等費用的使用、分配辦法;

(四)集體出資的企業的所有權變動等事項;

(五)法律規定的其他事項。

法院依據當時的法律、法規,作出土地承包合同無效的判決。原告周某與原村委會之間簽訂了土地承包合同,土地仍在承包期內,但是村屬的土地發包給集體以外的個人時,需要集體成員決定,所以現村委會有權收回承包給周某的土地,但應該予以相應的損失賠償。

普法課堂

1.什麼是農村土地承包?

農村土地承包是指采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地,可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包。農村土地承包後土地的所有權性質不變,承包地不得買賣。

為充分保障農民土地承包權益,進一步完善農村土地承包經營製度,推進實施鄉村振興戰略。在中國特色社會主義進入新時代的關鍵時期,黨中央提出保持土地承包關係穩定並長久不變,是對黨的農村土地政策的繼承和發展,意義重大、影響深遠。

2.承包合同包括什麼內容?

土地承包合同是發包方與承包方之間達成的關於土地權利義務關係的協議。

《農村土地承包法》第二十一條規定,發包方應當與承包方簽訂書麵承包合同。承包合同應當包括以下條款:

(1)發包方、承包方的名稱,發包方負責人和承包方代表的姓名、住所;

(2)承包土地的名稱、坐落、麵積、質量等級;

(3)承包期限和起止日期;

(4)承包土土的用途;

(5)發包方與承包方的權利和義務;

(6)違約責任。

3.土地承包期限有何具體規定?

土地承包期限有以下規定:耕地的承包期為30年;草地的承包期為30年至50年;林地的承包期為30年至70年;特殊林木的林地承包期,經國務院林業行政主管部門批準可以延長。

02 村民可否擁有兩份宅基地?

村民鄭某已經擁有一份宅基地,後來又取得一份宅基地。鄭某便與同村吳某簽訂了《宅基地使用權轉讓合同》,鄭某將這份宅基地以5萬元的價格轉讓給吳某,吳某將款項支付給鄭某。

但是,在吳某開始建房時,卻被鄰居張某百般阻止,致使吳某無法建房。吳某以侵權為由,將鄰居張某訴至法院,請求停止侵權,排除妨礙。

《中華人民共和國民法典》第三百六十三條規定:宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理的法律和國家有關規定。

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定:農村村民一戶隻能擁有一處宅基地,其宅基地的麵積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

根據上述法律規定可以看出,鄭某在已經擁有宅基地的情況下,顯然不能取得第二份宅基地的使用權。鄭某與吳某簽訂的《宅基地使用權轉讓合同》因違反土地管理法規定,為無效合同。所以,吳某不能取得宅基地的使用權,吳某建房的權益不受法律保護,鄰居張某就不能構成對吳某的侵權。因此,人民法院駁回吳某的訴訟請求。

普法課堂

1.什麼是宅基地?

宅基地是家庭戶用作住宅基地而占有的土地,由於城鎮住宅大多是房地產開發商建造的樓房,故一般住戶不涉及宅基地概念,現今的宅基地主要指農村宅基地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地,建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。農村宅基地的所有權屬於農村農民集體成員所有。

2.農村宅基地使用權有什麼特點?

(1)宅基地的所有權歸農民集體。

(2)宅基地使用權的主體是集體經濟組織人員。

(3)原則上宅基地使用權不得出賣、轉讓或抵押。同時符合以下條件的可以隨同宅基地建築物轉讓:

① 宅基地使用權隨宅基地上建造的房屋及其他建築物所有權的轉移而產生的宅基地使用權轉讓;

② 受讓人必須是本集體經濟組織的成員。

(4)宅基地使用權具有福利性。農民取得宅基地使用權基本上是無償的。因此宅基地使用權是對集體經濟組織成員的照顧和優惠,具有福利性。

3.農村宅基地的征收補償有什麼方案?

我國《土地管理法》對農村宅基地征收與補償作出了規定:國家因公共利益需要時,可以征收宅基地在內的集體土地,而宅基地征收補償的項目包括土地補償費、附著物補償費等。

(1)《土地法修正草案》明確單獨補償農村村民住宅。《草案》規定:征收農民集體所有土地補償安置的具體辦法,由國務院製定。依照國務院製定的具體辦法,省、自治區、直轄市可以規定補償安置的具體標準。

(2)征地補償內容增加了對宅基地的補償和社會保障補償。《修正案草案》規定:征地補償包括土地補償,被征地農民的安置補助與社會保障費用,農民村民住宅補償,以及其他地上附著物補償和青苗補償。

(3)在住房保障方麵,將對城市規劃區內的被征地農民提供該國有土地上的房屋,無法提供的按照市場價給予貨幣補償;城市規劃區外則安排宅基地重建住房,並且按照新建房屋成本給予補償。

03 居住權是否可以繼承?

小陳幼年父母雙亡,他和奶奶居住在一棟公房裏,他們對這所房屋隻享有居住權。奶奶過世以後,小陳的叔叔找到他,說自己是奶奶唯一的孩子,可以繼承奶奶對這所房子的居住權。雙方因此事產生爭議,小陳將叔叔告上了法院,確認房屋的居住權。

《中華人民共和國民法典》第三百六十九條規定:居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。

《中華人民共和國民法典》第三百七十條規定:居住權期限屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。居住權消滅的,應當及時辦理注銷登記。

最終法院判定:叔叔不能繼承小陳奶奶的房屋居住權。因為居住權具有很強的人身屬性,權利人一旦過世,那麼其居住權也就不複存在。因此,現在房屋隻有小陳才是合法的居住權人,叔叔無權進入該房屋居住。

普法課堂

1.什麼是居住權?

居住權是的一種,指對他人所有的住房及其附屬設施占有、使用的權利。

2.取得居住權方式有幾種?

(1)依合同而取得居住權。比如雙方當事人簽訂《居住權合同》,並辦理居住權登記。

(2)依遺囑等法律行為取得居住權。房屋所有權人可通過設立遺囑的方式為他人設定居住權。

3.居住權合同一般包括哪些條款?

(1)當事人的姓名或者名稱和住所。

(2)住宅的位置。

(3)居住的條件和要求。

(4)居住權期限。

(5)爭議的處理方法。

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