第7章

“梁可，之前陸總對公司的周轉情況，了解多少？”

林鳳娣剛發問，梁可就進入了工作狀態。

“陸總每周都會親自過目資金預算和使用情況，肯定知道公司資金緊缺。不過陸總說，該用的錢就要用，缺口他想辦法。”

林鳳娣心裏笑了，是陸永亨的風格。男人們往往想著源源不斷地擴展資源，女人們則優先想到盡量利用手頭已經有的。

“那他想了什麼辦法？”

“陸總同信用社已經談好，信用社願意支持我們，會加快審批，但實際到款時間沒這麼快，資金總量也有限。同時，陸總還在尋求朋友們的資金，不過可以短期給我們的幾家，利息都很高。”

“多高？”

“有的近24%。”

“確實很高。”超過這個比例的利息，已經超越司法保護區，屬於自然債務區甚至無效區。

“而且…”

“你直說。”

梁可猶豫再三，才道：“陸總這個情況，我怕最近這些資金對接起來…”

這邊嫌利息高，那邊願意借錢的其實大都是看陸永亨的麵子。可陸永亨此時人在ICU，誰能出麵？

“你的意思是，隻靠你去對接，借不到。”

梁可艱難地承認了。

“娟娟，你這邊呢？”

娟娟搖了搖頭，也表示沒有別的途徑。她還補充了其他情況：

“主要是市麵上有謠言，說我們公司高層與董事長離心，鳳林居項目肯定做不下來，和我們有資金往來的都想收一點是一點。”

“所以各方供應商收緊了給我們的賬期，廣告公司等合作商也都想學HK設計師事務所收現錢，不願意我們賒賬，有的甚至要我們預付款。反過來，搞得我們融資也很難。”

“這個情況，連信用社都親自來問過，怕我們跟他們借的錢，還不上。”

林鳳娣皺眉不語。

這個時候，若是因陸永亨缺席導致資金鏈斷裂，那公司前麵的投資會全部打水漂，員工也會失去工作，她和陸永亨還會前功盡棄，負債累累。

“林總，我想說兩句。”梁可覺得，她不得不開口了。

林鳳娣等的就是這個，自然點頭同意。

梁可道：“第一，房地產業本就是資金密集型的行業，資金緊缺是項目運作中的常態。資金需求量大、周期長、風險高，‘保周轉’是第一要務。第二，開盤之前，口碑重要；一旦露出疲態，就會被吃幹抹淨。所以‘保口碑’又必不可少。”

“要保口碑，首先絕不能停工。各方的眼睛都盯著基坑的建設情況，有個風吹草動，大家都清楚。所以，建議林總親自與總包談好條件，製定好付款比例，即我們先隻付部分，其餘讓他們墊資承建。”

“廣告、設計等營銷費用可以推後支付。鳳林居的主體設計已經完成，營銷固然重要，但不選這些強勢的合作商也不會傷害到我們的根本。宣傳我們可以分步做，慢慢做，不必要一次性全覆蓋、全付款。比如可以先從自有物業外牆和掃街的宣傳單開始。”

“不過，總包墊資有上限，其他費用推後支付也治標不治本。我們必須盡快地開源，也就是賣樓。”

林鳳娣表示認可。

梁可得到支持，繼續建議道：

“由於目前公司采取的是‘全麵開花’的開發銷售模式。即12棟樓同時開工，人力財力都很分散，消耗很大，戰線也拉的很長。”

“繼續下去，公司賬上的這些錢根本撐不到賣樓的那一天。”

“但如果調整開發銷售模式為‘滾動開發’，即集中力量先做麵對著桂海河、有商業裙樓的1棟和2棟，就能盡快達標拿證，開展銷售，收集回款。”

“當然，其他樓棟要放慢進度、交叉作業，縮減成本。”

“等有了銷售回款，我們再根據情況做另外的樓棟，再售、再建，將資金滾動起來。”

“這樣，縮短了回款周期，就能解決周轉問題。”

這正是梁可幾個月前提給陸永亨的建議。陸永亨取舍之後，還是選擇了“全麵開花”。一方麵考慮到“滾動開發”模式下的銷售難度和企業形象，另一方麵也是他對自己的籌資能力有信心。但以現在的情況，這可能是林鳳娣最好的選擇。

林鳳娣顯然也明白當下的處境。但她還在猶豫。

“如果這樣做，桂河沿岸景觀綠化帶怎麼安排？這是完全不賺錢的，可如果我們不做，D城會回收鳳林居的土地。”

“肯定要做，而且要做在鳳林居前頭，但不是做全部。我們可以撥出一部分資源，把鳳林居門口對麵的那一片灘塗優先整治好，沿著河岸建設出一小段，並在商業裙樓的正對麵建成一片文化廣場。”

娟娟反對：“建設河岸是附加條件，對我們來說是一項任務，也是一筆巨大的開銷。陸總原本的打算，是等鳳林居全部賣完，看有多少餘錢再做。即使不能做得很精致，至少也要配備基本的功能。可現在我們急缺資金，怎麼要先做河岸？”

林鳳娣認可了娟娟。

這個問題梁可早就想過。雖然幾個月前陸永亨沒有采用‘滾動開發’，在平時的工作中，她也當修煉功課一般，根據公司實際情況不斷地完善著自己的方案。她時刻準備著，但沒想到真的有講出來的一天：

“林總，我們要把‘建設河岸’換個角度來看。”

“有機會塑造桂海河的沿岸風景，並不是鳳林居的負擔，而是鳳林居的優勢。”

“D城目前的住房大多為農民自建房，本地人其實並不愁住。但自建房公共空間極小，居民需要有地方活動。所以，即使現在的桂海河邊泥濘不堪，晚上沒有路燈，本地甚至多次拉線禁止下河，周邊居民還是要到桂海河邊來散步。”

“若隻是景觀，那人們隻會走一走，最多坐一坐。”

“可如果在河邊園林之中有個廣場，人們肯定都會在廣場聚集，到廣場來活動。”

林鳳娣立刻明白了梁可的意思。這樣做，能給鳳林居聚集人氣，為銷售做好準備。林鳳娣笑道：

“是了。再進一步想，若其他區域先不做，僅做一個廣場，他們就隻能來廣場。那桂海河沿岸的人氣，就盡落鳳林居了。”