第十六節　企業租賃經營要按合同辦事

企業租賃經營合同基本概念

企業租賃經營合同是指企業所有者（出租人）與承租者（承租人）當事人雙方之間就企業經營管理權的轉移訂立的確定雙方權利義務的協議。這是完善企業經營機製的一種法律形式，是一種新型合同。

主要特征

企業租賃經營合同具有以下基本特征：

1．企業租賃經營合同的核心是轉讓經營權。

企業租賃經營合同中所涉及的經營權，是整個租賃企業，經營權行使的結果，不但直接涉及承租人本身的經濟利益，而且也關係到國家利益、社會利益以及承租企業全體職工的切身利益。離開經營權的實質內容，企業租賃經營合同將無法成立，而且也沒有任何實際意義。

2．企業租賃經營合同的主體具有廣泛性、選擇性和固定性。

首先，企業租賃經營合同的承租方包括個人承租、合夥承租、企業法人承租等多種形式。當承租人具備必備條件後，還要經過出租方公開招標，根據承租人的投標情況，從中擇優聘用，才能最後確定。因此，企業租賃經營合同的承租方具有廣泛性和嚴格選擇性的特點。其次，企業租賃經營合同的出租方又具有明確的固定性。租賃企業是全民所有製企業的，必須由企業的主管部門作為國家代表擔任出租方，行使企業的出租權，租賃企業是集體所有製企業的，必須由其職工代表大會選出的代表或委托主管部門代表集體企業擔任出租方。

3．企業租賃經營合同的標的是整個企業。

企業租賃經營合同的出租方是將整個企業交給承租方生產經營，承租方取得租賃企業的經營管理權，而不是簡單的使用權。企業作為租賃經營合同的標的，包括以下具體內容：企業的名稱、性質、地址、企業的有形財產（如企業的廠房、機器、設備、資金、產品、商品等）、企業的無形財產（如企業的產品信譽、商業信譽、技術水平、商標權、專利權等）以及企業現存的一切狀態和外部環境（如企業人員構成、生產經營狀況、市場銷售、地理環境等）。以整個企業作為標的，是企業租賃經營合同區別於一般租賃合同最根本之處。承租方不但享有對租賃企業的生產經營權，而且享有有限製的處分權，如對租賃企業人員、職工的任免權、獎懲權、錄用解聘權，是租賃與經營權利的結合。

4．企業租賃經營合同中的租賃對象有其特定的適用範圍。

企業租賃經營合同中的租賃對象原則上適用於小型全民所有製企業和集體所有製企業，實行租賃的企業在現存狀況上基本上是保本或微利以及虧損的企業，在行業上以商業、服務業、飲食業、修理業居多。隨著租賃經營形式的發展與完善和經濟體製改革的不斷深入，租賃經營合同的適用範圍也將進一步擴大。

基本類別

根據簽訂企業租賃經營合同承租方當事人的身份來分類，企業租賃經營合同可分為個人租賃、合夥租賃、全員租賃、法人租賃四種形式。

1．個人租賃，即個人承租經營企業。

2．合夥租賃，是指二人及二人以上合夥承租經營企業。

3．全員租賃，即企業全員租賃，是指本企業全體職工承租經營企業。

4．法人租賃，又叫企業對企業租賃，是指一個企業承租經營另一個企業。

企業租賃經營合同還可以根據其他標準，從不同角度進行分類，如根據企業租賃經營合同的租賃對象進行分類等。不同的租賃經營形式，合同當事人雙方的權利義務關係亦不盡相同。

寫作要求

寫作企業租賃經營合同包括首部、正文、尾部三個部分。企業租賃經營合同的首部要寫明合同名稱、出租方、承租方、承租經營者名稱、租賃企業名稱、地址、所有製性質、賬號、經營範圍、出租方和承租方簽訂合同的根據等內容。合同的尾部要寫明合同生效日期，合同正本份數，由出租方和承租方各執l份，副本一式幾份，附件幾份，出租方和承租方名稱、地址，出租方加蓋公章，法定代表人姓名、簽章，承租經營者姓名、簽章，代理人姓名，承租方保證人姓名，簽約時間、簽約地點（年、月、日）。

合同的正文部分是合同的主體部分，要寫明如下主要條款：

1．租賃企業概況。企業租賃經營合同的標的是整個租賃企業，它包括企業的有形財產和無形財產，自有財產和其他財產以及企業的資產和企業的負債等情況。在簽訂企業租賃經營合同時，必須對租賃企業進行資產評估，其結果作為企業租賃經營合同的標的。合同中必須寫明租賃企業概況，包括固定資產和自有流動資金，產品的質量、產量和銷售等情況，設備及技術更新狀況，管理人員和職工素質等。

2．租賃期限和具體起止時間。

3．辦理交接手續的具體時間、地點、方法和程序。

4．經營目標。經營目標是指承租方在承租期內必須完成的指標，包括租賃經營期間的總體目標和年度經營目標。

5．租金。租金包括租金數額、租金計算方法、租金交付期限和交付辦法等內容，合同中必須分項寫明。

6．租賃收入的分配比例。租賃期間所得收入，除依法納稅外，分配比例劃分為承租方收入（含租金）、生產發展基金、獎勵基金和福利基金。另外，對承租方收入分配也要規定具體辦法。

7．企業租賃前債權債務及遺留虧損的處理原則和方法。

8．擔保的形式。

9．出租方和承租方雙方的權利和義務。

10．合同的變更和解除。

11．違約責任。合同中應明確具體規定出租方和承租方的具體違約責任。

12．租賃期滿後資產的返還、評估和驗收的程序和方法。

13．產生糾紛之後的具體解決方式。

14．合同當事人雙方認為必要約定的其他條款。

注意事項

簽訂企業租賃經營合同應注意如下事項：

1．在簽訂企業租賃經營合同時，必須對租賃企業進行合理的資產評估，以其結果作為合同的標的。租賃經營合同標的的內容必須完整齊全、具體明確。

2．承租人要對企業進行租賃經營，必須提供相應的擔保和具體的擔保形式。

3．在企業租賃經營合同中要明確規定租金的數額、計算方法以及繳納期限。如何確定和計算租金，有以下三種做法：一是將租金分為納稅租金和不納稅租金；二是實行基數遞增租金；三是實行固定租金製。這幾種方法各有利弊，應依據具體情況靈活選擇。此外，還有其他一些計算方法，確定租金應兼顧國家、企業、職工、承租方等各方麵的利益，根據企業狀況由雙方商定。

4．在租賃經營合同中要明確規定當事人雙方權利與義務。確定雙方的權利義務時，應遵循平等、對應的原則，從實際出發。

5．在租賃經營合同中，必須把變更、解除和糾紛處理辦法具體化，並明確雙方責任，以便發生糾紛、違約時明確是非，分清責任，約束雙方按合同規定行事。

6．租賃期滿，出租方同意承租方繼續承租的，必須重新訂立合同並按照國家有關規定辦理法人變更登記手續。租賃期滿前6個月，出租方和承租方應當明確是否繼續租賃關係。

合同範本

企業租賃經營合同

出租方：________________________

承租方：________________________

承租經營者：____________________

租賃企業名稱：____________________

地址：____________________________

所有製性質：____________________

賬號：____________________________

經營範圍：________________________

出租方與承租方雙方根據________________經協商簽訂本合同。

一、租賃企業概況。

1．固定資產：____________。

2．自有流通資金：____________。

3．產品、產值、產量：____________。

二、租賃期限。

共________年，即自________年________月________日起至________年____月____日止。

三、交接手續：____________

四、經營目標。

承租方在承租期內必須完成下列指標：

1．總產值：________元，其中____年____元；____年____元；____年____元。

2．實現利潤：____元，其中____年____元；____年____元；____年____元。

五、租金。

1．租金數額：____元整。

2．租金計算方法：____。

3．租金交付期限和交付方式：____。

六、租賃收入的分配。

1．承租期間所得收入，除依法納稅外，以下列比例劃分為承租方收入（含租金）、生產發展基金、獎勵基金和福利基金：____。

2．對承租方的收入，扣除租金外，每一租賃年度支付給承租方____元，其餘部分作為風險基金留存，承租方無權支配。具體辦法為____

3．承租經營者合夥承租成員在租賃期間可預支生活費。數額為____元，預支辦法為：____。

七、企業租賃前債權債務及遺留虧損的處理：____。

八、擔保。

1．承租方提供下列財產作抵押：現金____元；____、____、____，折價____元；總額計為____元。

2．____自願作為承租方的保證人，提供下列財產作為擔保：____，總額為____元。

3．____自願作為承租方的保證人，提供下列財產作為擔保____。

九、雙方的權利和義務。

出租方有權：

1．____________

2．____________

3．____________

承租方有權：

1．____________

2．____________

3．____________

出租方有義務：

1．____________

2．____________

3．____________

承租方有義務：

1．____________

2．____________

3．____________

十、合同的變更和解除：____

十一、違約責任。

出租方的責任：

1．____________

2．____________

3．____________

承租方的責任：

1．因虧損不能交納租金時，先以風險基金抵交；風險基金不足抵交的部分，以承租方的抵押財產抵交；抵押財產仍不足抵交的部分，以________、________的保證財產抵交。此外，還應在____天內支付出租方違約金，違約金的計算方法為：____________。

2．不按期交付租金時，按下列方法和時間期限支付違約金：____。

3．部分支付租金時，按下列方法和時間期限支付違約金：____。

4．對企業資產未盡維護、保養義務，造成損害時，按下列方法和時間期限支付賠償金：____________

5．承租方對應交付的違約金和賠償金，應如期交付。不按期交付時，________。

十二、租賃期滿後資產的返還和驗收：____________。

十三、爭議的解決方式。

雙方因本合同發生糾紛時，應協商解決。協商不成時，以下列第____種方法解決：

1．提交____工商行政管理局經濟合同仲裁委員會仲裁。

2．提交____人民法院審判。

十四、本合同自________時起生效。合同正本一式二份，出租方和承租方各執一份；副本一式____份，交________保存。

附件：

1．企業概況材料________份。

2．____________。

3．____________。

出租方：（公章）____________承租方：（公章）

地址：地址：

法定代表人：（簽章）________承租經營者：（簽章）

代理人：________________承租方保證人：1．____（簽章）

________________________________2．____（簽章）

____________________簽約時間：年月日

____________________簽約地點：